近日，全國政協(xié)委員提出的以房養(yǎng)老應對人口老齡化挑戰(zhàn)提案成為焦點。坦率地說，以房養(yǎng)老是居民用住房抵押貸款進行養(yǎng)老融資，本質上是一種通過住房反按揭為居民即期消費提供貼現(xiàn)的金融安排。

我們認為，以房養(yǎng)老雖有助于為人口老齡化提供養(yǎng)老融資，但把以房養(yǎng)老作為應對人口老齡化挑戰(zhàn)則不值得提倡，因為以房養(yǎng)老作為應對人口老齡化的政策性安排混淆了公私職能邊界。具體而言，當前社保體系面臨公共資金缺口，而以房養(yǎng)老中的房子屬于私產(chǎn)，因此即便居民有用房產(chǎn)抵押提高老年生活質量的需求，也只是個體行為，不能也不可能作為緩解公共社保體系的資金缺口問題。畢竟，雖然居民以房養(yǎng)老的融資方式可以為政府適度降低退休金基礎提供變相空間，如政府可提供較低的退休金而不至于使居民老年生活質量顯著下降。

但一旦以房養(yǎng)老作為政策引導會導致現(xiàn)有在職員工的逆向選擇社保體系發(fā)放的退休金無法保障居民退休后過體面生活，而不得不以房養(yǎng)老，就會反向激勵在職員工不愿加入或退出現(xiàn)有社保體系，從而加劇社保體系的資金缺口。以居民私產(chǎn)的住房進行反按揭融資養(yǎng)老，恰是在變相鼓勵居民自備資源養(yǎng)老。

與此同時，當前牽制以房養(yǎng)老交易的障礙并非僅是房屋70年產(chǎn)權之制度硬傷，而是以房養(yǎng)老使房屋產(chǎn)權由清晰轉向混沌，并由此衍生出的復雜風險和交易費用。毫無疑問，通過反按揭對住房資產(chǎn)貼現(xiàn)為養(yǎng)老籌資，意味著住房一經(jīng)抵押融資，住房就很難分清是銀行財產(chǎn)還是居民財產(chǎn)，即只要在反按揭存續(xù)期，居民和銀行都對住房擁有受限制的剩余索取權和資產(chǎn)處置權，而產(chǎn)權由清晰變得模糊不僅增加房產(chǎn)交易成本，而且使房產(chǎn)陷入公地悲劇陷阱。

不僅如此，由于銀行和居民對反按揭貸款額度和月貼現(xiàn)標準等的風險定價，是建立在對數(shù)十年的預期年化利率、房租和房價等進行判斷的復雜交易模型基礎上，且此類復雜的風險結構使反按揭交易相比直接出售以房養(yǎng)老面臨更高的交易成本。因此，反按揭交易相對于出售交易的復雜交易風險和高成本，無疑使其很難在市場交易競爭中贏得市場生存空間。殊不知，能通過棄繁就簡的出售式交易中既能為養(yǎng)老融資，又能更方便控制風險，沒有人愿意參與交易成本高、而風險不確定的復雜交易。

當前中國社保體系的根本問題在于，本應政府提供的類似于美國社會保障計劃的基礎性公共社保體系，卻混雜在了目前的居民與企業(yè)共同繳納的社保體系中，既導致社保體系公私界限不明，又導致社保體系覆蓋度不夠。而美國政府提供的社會保障計劃則是全覆蓋的，只要居民參加工作就需繳納工資總額2％左右的社保稅（雇主不需要繳納），且哪怕只繳納1年（滿15年后不再繳納社保稅）的社保稅后就退休，居民都可享受到政府提供的基礎性社會保障金。同時，諸如目前媒體熱議的美國401K則類似于中國的社保和企業(yè)年金，是基于雇主和雇員自愿加入的帶有政策優(yōu)惠的商業(yè)化養(yǎng)老儲蓄體系。

由此可見，以房養(yǎng)老只能屬于個體自愿之市場行為，而要緩解當前社保支出困境，首先需構建全民性基礎社會保障計劃，滿足居民退休后最低生活需求；然后把現(xiàn)有職工與單位繳納的社保金商業(yè)化，變身為類似美國401K的養(yǎng)老儲蓄體系，實行個人賬戶積累制。其次，通過轉讓國有資產(chǎn)以填補因過去國有企業(yè)等本應給職工撥付而事實上未撥付的養(yǎng)老金歷史欠費問題，做實在職員工的養(yǎng)老金賬戶。